Las averías de la finca, con presupuesto antes de empezar
Trabajamos para comunidades de vecinos y administradores de fincas en Getafe, el sur de Madrid y la capital, además de para particulares y seguros. En un edificio, casi todas las averías serias tocan a la vez a un vecino y a la comunidad: la azotea que filtra al último piso, la bajante que rebosa en el bajo, la tubería general que pierde dentro de un muro.
Lo primero es siempre lo mismo: localizar de dónde viene el agua y de quién es lo que falla. Con eso claro, el presupuesto va antes de empezar y a quien nos haya llamado, sea el presidente, el administrador o el vecino afectado.
Lo que hacemos en las zonas comunes
Qué dice la ley de las reparaciones de la comunidad
Las obras necesarias para conservar los elementos comunes —la cubierta, las bajantes, las tuberías generales— son obligatorias y no necesitan acuerdo previo de la junta: lo dice el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal. Cada vecino, por su parte, tiene que mantener en buen estado su piso y sus instalaciones (artículo 9.1.b).
La zona gris de siempre es la terraza de uso privativo que hace de cubierta del edificio. El Tribunal Supremo, en su sentencia 80/2024 del Tribunal Supremo (23 de enero), lo dejó así: si el agua entra por un defecto de la impermeabilización o del forjado, paga la comunidad; si es por el solado o por un mal uso, el vecino que la usa. Por eso, antes de decidir quién paga, hay que saber por dónde entra el agua.
Qué es de la comunidad y qué es de cada piso
¿Cuándo una tubería es privativa o comunitaria?
La Ley de Propiedad Horizontal considera elemento común todo lo que da servicio a más de un piso: las montantes de agua, los colectores y las bajantes generales. Es privativa la tubería que solo sirve a tu vivienda, desde tu llave de paso hasta cada grifo, aunque pase por dentro de un forjado.
¿Cuándo una bajante es privativa?
Casi nunca. La bajante recoge los desagües de todos los pisos de una vertical, así que es comunitaria incluso en el tramo que cruza tu baño. Es privativo solo el ramal que va desde tu inodoro, bañera o fregadero hasta la conexión con la bajante.
¿Cuánto cuesta cambiar bajante comunidad?
Lo marcan la altura (cuántas plantas), el material actual (uralita, hierro o PVC), si hay que abrir patinillos o falsos techos en los pisos y cuántas conexiones hay que rehacer. Con una visita y el número de plantas damos el presupuesto cerrado al administrador antes de empezar.
¿Qué pasa con una bajante de uralita: hay que quitarla?
La uralita es fibrocemento con amianto. Mientras está entera y no se manipula no suelta fibras, pero no se puede cortar, taladrar ni reparar: cuando falla hay que sustituirla, y la retirada la hace una empresa inscrita en el registro de empresas con riesgo de amianto. Lo coordinamos con el cambio por PVC.
¿Quién paga las bajantes de un edificio cuando fallan?
La comunidad, con cargo a todos los vecinos según su coeficiente, porque son elemento común. Da igual que la avería se vea en un solo piso: el propietario afectado reclama a la comunidad, y la comunidad a su seguro si lo tiene.
Preguntas de presidentes y administradores
¿A quién le dais el presupuesto?
A quien nos llame y, si hace falta, también al administrador. Va siempre antes de empezar.
¿Trabajáis con seguros?
Sí, trabajamos para particulares, comunidades, administradores de fincas, negocios y seguros.
¿Hace falta entrar en varios pisos?
A veces sí, para seguir el agua. Conviene que la comunidad avise a los vecinos antes.
¿En qué zonas trabajáis?
Desde Getafe, en el sur de Madrid y en Madrid capital. Las zonas, en la página de dónde trabajamos.